Сведения о кадастровой основе получаемые в территориальном органе государственного кадастрового учета:
· кадастровый паспорт территории кадастрового квартала. Предоставляет сведения о земельных участках в кадастровом квартале, в виде графического плана кадастрового квартала с указанием кадастровых номеров, перечня кадастровых номеров земельных участков с указанием площади и правообладателей;
· кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости). Предоставляет весь объем кадастровых данных о земельном участке;
Правоустанавливающие документы на земельные участки (Решения о предварительном согласовании мест размещении объектов, решение о предоставлении земельного участка, договора купли или аренды, соглашения и т.п.);
Проектная документация, включая документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативные акты, устанавливающие допустимые размеры, проекты межевания территории, Схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории
- и другие документы определяющие местоположение земельного участка;
- Сведения о геодезической основе;
- Сведения о средствах измерений;
- Сведения о наличии зданий;
- Сведения о частях исходных участков.
Кадастровые работы выполняются при образовании земельных участков.
Земельные участки образуются:
· из земельных участков;
· из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков из других земельных участков осуществляется путем:
· раздела;
· выдела;
· объединения;
· перераспределения.
Образование земельных участков из других земельных участков влечет:
- прекращение существования участков из которых при разделе, объединении, перераспределении, образованны новые;
- изменение характеристик участков, из которых образованны новые участки в случаях:
- выдела;
- раздела земельного участка, предоставленного некоммерческим объединениям граждан;
- раздела участка предоставленного физическому или юридическому лицу до 01.01.2001 г.;
- раздела участка представляющего собой единое землепользование.
При образовании земельных участков из других земельных участков:
- образованные земельные участки имеют категорию земель и разрешенное использование исходного земельного участка;
- требуется согласие пользователей, владельцев, арендаторов, залогодержателей;
- не требуется согласие на образование земельного участка:
- на основании решения суда.
- из земельных участков государственных или муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений;
При образовании земельных участков из других земельных участков:
- возникает право на пожизненное наследуемое владение земельными участками (ПНВ),
постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ПБП), безвозмездное срочное пользование земельными участками (БСП) на образуемые земельные участки без принятия Решения (Акта) о предоставлении, если они образованны из земельных участков предоставленных на праве ПНВ, ПБП или БСП. Это означает что формирование земельных участков из других земельных участков, может производиться только из земель одной категории, разрешенного использования и вида права;
- сохраняется в прежних границах сервитуты в отношении образованных земельных участков;
- сохраняются обременения в отношении образуемых и изменяемых земельных участков, за исключением обременений на основании договоров.
Образование нового земельного участка из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения уполномоченного органа власти, за исключением:
- раздела земельного участка, предоставленного некоммерческим объединениям граждан;
- раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения и строительства;
- образованием земельного участка в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
- перераспределения в предусмотренных Федеральным законом случаях;
- иных случаях установленных федеральными законами.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности, предоставленного некоммерческому объединению граждан:
- образуются новые земельные участки для предоставления гражданину и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования;
- изменяются характеристики земельного участка, из которого образовано новые, (измененный земельный участок), такие как:
- площадь;
- описание местоположения границ.
· сохраняются характеристики измененного земельного участка, такие как:
- кадастровый номер;
- право (постоянного бессрочного пользования).
При разделе земельного участка:
· прекращает существование земельный участок, из которого образованны новые, за исключением установленных ФЗ случаев;
· возникает право собственности на образованные земельные участки у собственника земельного участка, из которого образовывались новые;
· возникает право общей долевой собственности, если соглашением собственников не установлено иное, за исключением случая выдела.
При разделе земельного участка находящегося в государственной, муниципальной собственности, предоставленного на праве аренды, безвозмездного срочного пользования, пользователь исходного участка имеет преимущественное право:
- заключения договора на образованные участки без торгов, если иное не установлено соглашением сторон;
- внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор.
Образование новых земельных участков в связи с образование части земельного участка, подпадает под схему раздела земельного участка, при этом следует учесть следующее:
- При разделе земельного участка, в случае, если граница исходного земельного участка не изменяется, формируется один межевой план по образованию земельных участков;
- В случае, если при разделе земельного участка, уточняется местоположение границы исходного земельного участка, оформляется два межевых плана по уточнению местоположения границы исходного земельного участка и по образованию земельных участков;
- Акт согласования местоположения границ земельного участка при разделе не оформляется, а к межевому плану прилагается оформленное в письменной форме согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование земельных участков.
При выделе земельного участка из земельного участка общей долевой собственности:
· образуется один или несколько земельных участков в счет земельной доли (пая) в праве;
· изменяются характеристики измененного земельного участка, такие как:
- площадь;
- описание местоположения границ.
· сохраняются характеристики измененного земельного участка, такие как:
- кадастровый номер;
- право (общей долевой собственности).
Образование земельных участков путем выдела, производится из земель находящихся в государственной, муниципальной или общей долевой собственности. Это земли объединеные в «нулевом» кадастровом квартале, иначе учтенный земельный участок, не имеющий описание местоположения границ, соответствующее нормативной точности определения характерных точек границ земельных участков. Особенностью кадастровых работ является образование участка, отдельные части границ, которого совпадают с частями границ земельного участка, из которого осуществляется выдел земельного участка в счет земельной доли, т.е. выдел может производиться при определении местоположения и границ земель общей долевой собственности.
При выполнении кадастровых работ по выделу земельных участков в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения межевой план подготавливается с учетом требований Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на основе:
- протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения об утверждении границ части такого земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей, в том числе для выделения в первоочередном порядке;
- направленного участниками долевой собственности с соблюдением сроков, установленных Законом об обороте, извещения о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли, содержащего описание местоположения такого земельного участка;
- экземпляра печатного издания, в котором опубликовано сообщение, содержащее описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка;
- вступившего в законную силу судебного акта (если основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей в отношении земельного участка является такой акт);
- документа, свидетельствующего о разрешении в порядке, установленном Законом об обороте, спора о местоположении земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (если имел место соответствующий спор).
Объединение смежных земельных участков производится при условии одного вида права, при этом:
· образуется один земельный участок из нескольких смежных земельных участков, находящихся на праве собственности, с прекращением их существования;
· возникает право общей долевой собственности, если смежные участки принадлежали разным лицам;
· допускается объединение земельных участков предоставленных одному лицу на праве ПБП, ПНВ или БСП;
· допускается объединение земельных участков обремененных залогом (право залога распространяется на вес образованный земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон)
Допускается перераспределение земельных участков находящихся:
- в частной собственности по соглашению собственников участков;
- в собственности одного публичного собственника;
- в публичной и частной собственности в случае образования земельного участка:
- в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
- для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п.1 ст.49 Земельного кодекса
Образование новых земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков производится по заявлению собственников. Особенностью кадастровых работ является составление протокола перераспределения земельных участков.
При образовании земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых в кадастре имеются сведения о местоположении (координатах) границ, для составления межевого плана, в качестве кадастровой основы используются кадастровые сведения о земельных участках, являющихся источником образования объекта кадастровых работ. Межевой план оформляется в том случае, когда в результате объединения возникают новые сведения, отсутствующие в государственном кадастре недвижимости, т.е. если хотя бы у одного из объединяемых земельных участков местоположение границ не определено, либо определено с точностью не отвечающей требованиям, установленным действующими нормативными документами.
Требования к образуемым земельным участкам:
- Категория земель и разрешенное использование должны соответствовать аналогичным характеристикам земельных участков из которых образуются новые земельные участки, при этом каждый образуемый земельный участок может принадлежать только к одной категории земель и располагаться только в одной территориальной зоне.
- Образуемые земельные участки должны соответствовать минимальным и максимальным допустимым размерам, предусмотренным для земельных участках , в отношении которых разрабатываются градостроительные регламенты – правлах землепользования и застройки, для иных земельных участков – Земельный кодекс (ст.33) или Закон об обороте земель сельхозназначения №101-ФЗ, а также иные федеральные законы.
- Граница земельного участка не должна пересекать границу муниципального образования или границу населенного пункта;
- Образуемый земельный участок должен быть обеспечен доступом к землям общего пользования;
- Образование земельного участка не должно приводить к невозможности использования объекта капитального строительства, расположенных на земельном участке;
- Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если созраняемые в отношении образуемых участков, обременения (ограничения) не позволяют испльзовать указанные земельные участки в сответствии с разрешенным использованием;
- Образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель, недостаткам;
- Земельные участки не могут быть образованны из земельного участка, сведения о котором носят временный характер, исключая случай, когда преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах
- Земельный участок не может быть образован, если при проведения кадастровых работ по образованию земельного участка уточнено местоположение частей границы ранее учтенных земельных участков, сведения о которых внесены в государственый кадастр недвижимости;
- Образование земельного участка не должно нарушать требования отраслевого законодательства (водного, лесного и т.д), п.6 ст.11.9 ЗК, ч.10 ст.38 221-ФЗ
Согласование границ земельных участков
Согласование границ земельных участков проводится при подготовке документов в связи:
· уточнение границ;
· образование земельного участка с одновременным уточнением части границы смежного существующего земельного участка;
· выделом доли в праве на земельный участок.
По выбору заказчика или требованию владельца смежного земельного участка, согласование границы земельного участка выполняется:
· с установлением границ на местности;
· без установления границ на местности.
В общих случаях, без установления границ на местности, согласование проводится на:
· лесных участках;
· земельных участках из состава земель особо охраняемых территорий и объектов;
· земельных участков из земель сельхозназначения традиционного природопользования народов Севера, Сибири и Дальнего востока;
· земельных участков, местоположение границ которых определено посредством указания на объекты местности, сведения о которых имеются в государственном кадастре недвижимости;
· земельные участки, местоположение границ которых определенно определено местоположением линейного объекта и нормами отвода.
В согласовании границ земельных участков участвуют:
- собственник, если участок не представлен на праве ПБП, ПНВ, кроме учреждений и казенных предприятий;
- владелец на праве Пожизненное наследуемое владение земельными участками (ПНВ);
- пользователь на праве Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ПБП);
- Арендатор (аренда более 5 лет);
- Пользователь на праве Безвозмездное срочное пользование земельными участками (БСП)
Форма проведения согласования границ:
· Собрание заинтересованных лиц;
· Индивидуальное согласование.
Документы подтверждающие полномочия лиц участвующих в согласовании границ:
· нотариально удостоверенные доверенности, подтверждающие полномочия на участие в согласовании;
· протоколы или решения общих собраний, оформленные надлежащим образом, подтверждающие полномочия лиц, участвующих в согласовании, в проведении собрания должен участвовать полномочный представитель органа местного самоуправления, подпись которого подтверждается печатью, в случаях установленных частью 4 статьи 39 Закона, как-то собрания:
- собственников помещений в многоквартирном доме;
- собственников земельных долей;
- членов некомерческих объединений граждан или собрание уполномоченных такого объединения.
· Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, в случае участия представителя юридического лица, который вправе представлять интересы юридического лица без доверенности;
· Акт соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае участия представителя органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Место проведения собрания о согласовании местоположения границ:
· На территории населенного пункта, в границах котрого расположен земельный участок;
· На территории населенного пункта, которы является ближайшим или наиболее доступным к месту расположения земельного участка;
· Место, определенное кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.
Границы земельного участка считаются согласованными в установленном порядке если:
· Согласие отражено в Акте согласования границ земельного участка (подпись);
· Отсутствие письменных возражений, надлежащим образом извещенных заинтересованных лиц;
